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        2016年樓市仍有投資空間 這些城市房價或漲

        來源:本站    發布時間:2016-01-27 08:09:45     瀏覽:2246

        “買房要趁早啊,早買一年,少奮斗好幾年呢!”2015 年3月,魏東(化名)看中了位于上海浦東新區金橋板塊的某樓盤,當時的報價是3.8萬元/平方米,而到了12月,該小區附近的房源已經漲到4.7萬元/平 方米左右,魏東向記者哭訴,“現在一個月一個價,看樣子房價還得漲,得趁早下手,不然一年工作白干了!

        魏東或許代表了大量現在房產市 場躊躇的觀望著。記者注意到,從2015年第二季度開始,上海一手房市場成交量已連續9個月位居120萬平方米以上高位,到了2015年第四季度成交量更 是連續3個月超過150萬平方米。佑威房地產研究中心數據顯示,2015年上海一手商品住宅成交均價為32174元/平方米,較上年上漲18.1%。數據 顯示,2015年上海全年商品住宅成交面積突破1400萬平方米,整體往更高位攀升,遠高于2014年968.4萬平方米。

        在上海市政府公布迪士尼樂園即將于2016年6月16日開幕后,《國際金融報》近日走訪了迪士尼附近的川沙板塊,目前該板塊主要還是一些二手房和次新樓盤,還并未有 大體量的商業配套進駐,熱鬧程度還稍遜于市區,不過,一家中介機構的工作人員告訴記者,2009年至今,該板塊的成交均價持續上漲,2009年附近的商品 住宅成交價在1.12萬元/平方米,到了2015年,附近的成交均價在2.97萬元/平方米,上漲了近166%。此外,商鋪也開始越賣越貴,2009年該 板塊商鋪成交均價為1.96萬元/平方米,到2014年板塊均價已經達到了3.19萬元/平方米。而到了2015年,板塊內只要有商業項目開盤都受到熱 捧,并且最高單價已達到7.3萬元/平方米。隨著迪士尼落成,未來將引進數以萬計的工作人員,由此帶來巨大居住需求。

        地產政策寬松預期加大

        1月18日,國家統計局發布70個大中城市住宅銷售價格顯示,房價同比上漲城市達到21個,一線城市和二線核心城市房價均已漲回到一年前。這是70個城 市新建住宅同比漲幅在連續下跌15個月后,首次出現同比正增長。加之環比亦出現上漲,中國樓市在政策調整以來首次出現環比和同比“雙升”的態勢。瑞銀香港 房地產行業研究主管李智穎近日公開表示,2016年中國一線城市的房價將會繼續上漲,漲幅或將在5%以上。

        上海易居房地產研究院近日在 《2015-2016年度全國房地產市場報告》中也分析指出,2015年,全國房地產市場在寬松的政策刺激下,總體上步入了復蘇通道。包括市場成交、房價 等指標總體上出現回暖,甚至好于預期。但同時,包括土地成交量、新開工量、開發投資額等指標非常低迷,全國商品房庫存壓力繼續增大,三四線城市市場依然偏 弱。易居方面認為,全國房地產市場的基本面正趨于好轉。尤其考慮到2016年房地產供求政策會趨于寬松、市場預期也逐漸向好。

        克而瑞研 究中心預測,2016年房地產市場政策面仍將維持寬松局面,“去庫存”仍將是2016年政策調整重點,強化“分類調控”也將是房地產行業政策的一大主旋 律。除了繼續降首付、降稅費、取消不合時宜的行政干預、挖掘新增需求等刺激存量需求的措施外,最根本仍是從土地供應源頭真正落實“有供、有限”,擴大土地 有效、合理供給。

        新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷在接受《國際金融報》記者采訪時表示,今年樓市如此火熱的原因,一方面,這 和金融政策是分不開的,另一方面全國已經進入了貨幣寬松時代和負利率時代,在貨幣泛濫的時代,只有看得見和摸得著的資產才是最值錢的。此外,今后上海的土 地問題將會越來越嚴峻,在即將“少供”或“斷供”的情況下,近年來樓市成交數據將逐漸上升。2016年,政策紅利仍將延續,房地產行業或有更大力度政策出 臺,包括貸款利息抵扣所得稅、進一步降低首付比例等大招。而城鎮化進程和鼓勵農民購房等政策執行不斷深入,行業政策面更加寬松毋庸置疑。

        重點房企拿地上漲超六成

        2015年無疑是大房企的“搶地”年,“地王”頻頻出現,一線城市地價樓價時不時出現倒掛。中原地產提供的數據顯示,2015年全年,房企積極搶地,20大標桿房企合計拿地金額突破了4724億元,這一金額同比上漲幅度高達29%,僅次于2013年的歷史第二高點。

        1月20日,國土資源網公示結果顯示,華潤、華僑城聯合以69.32億元拿下蘇河灣中央公園地王,加冕新靜安之王;萬達7.85億元競得閔行新城商業用 地。其中,華潤華僑城69.32億元競得閘北區天目社區C070102單元33-02、46-02街坊及44-01、46-01街坊公共綠地地下空間開發 地塊,用地面積為65692.4平方米,成交樓面價38019.8元/平方米,大連萬達以7.85億元競得閔行區顓橋鎮閔行新城MHC10402單元 08A-04A地塊,用地面積46246.10平方米,成交樓面價7715.64元/平方米。

        去年底,泰禾集團旗下全資下屬公司福建中 維房地產開發有限公司,以總計57億元成功競得深圳寶安尖崗山片區居住地塊,樓面地價79907元/平方米,成為去年全國新的單價“地王”。而從拿地時間 上可以看到,多家房企從去年9月份開始積極拿地。保利、萬科、華潤等企業主導或參與拿地金額均超過了500億元。根據新城控股公告,僅2015年10月, 新城控股在上海、南京市及蘇州共獲得4幅地塊,總地價款共計38.23億元。而1月至10月,新城累計獲取地塊已近30幅,其中包括9幅商業綜合體用地, 累計投入超百億元。根據新城控股公布的發展戰略,未來該公司將實施以上海為中樞,長三角加環渤海、珠三角、中西部重點城市的“1+3”全國化戰略布局,而 新城吾悅廣場作為集團全力打造的商業綜合體項目,未來將進一步加速發展。

        值得關注的是,去年全國成交價排名前十的“地王”,全部位于北 上廣深四個一線城市。排名第十位的“地王”上海原閘北區市北高新技術服務業園區一地塊,成交也達到價格71億元。易居克爾瑞近期一份報告還指出,受土地資 源稀缺性等因素影響,一線城市土地“熱度”或仍將持續。

        據中國指數研究院統計數據,2015年12月,10家品牌房企累計新增土地面積 545.71萬平方米,環比上漲51.57%;規劃建筑面積為1161.21萬平方米,環比上漲24.63%。10家品牌房企拿地成本為679.9億元, 環比上漲62.82%。在2015年12月,碧桂園拿地熱情最高,拿地37宗,增加土地儲備420.93萬平方米;萬科拿地15宗,規劃面積達到 216.76萬平方米;保利地產拿地7宗,金地集團和龍湖地產各拿地5宗,中海地產和世茂房地產各拿地4宗;此外,恒大地產拿地1宗。除上述8家企業之 外,綠城中國、富力地產去年12月無新增土地儲備。

        業內認為,隨著樓市進一步分化,房企拿地更加集中于大中城市,競爭激烈進一步推高地價,高地價將導致高房價,預計2016年一二線城市房價仍將上漲。

        地產仍有投資空間

        大多數業內人士認為,在多輪救市政策刺激下,以及各地規劃政策利好頻出的市場背景下,2016年開發商積極推盤、沖刺銷售業績指標,積極推動改善型需求集中釋放。接下來,一線城市、部分二線城市將迎來市場反彈。

        對于2016年房價,歐陽捷預測,全國一二三四線城市房價將普遍差別化上漲,其中一線領漲,二線普漲,三四線企穩或恢復性上漲,局部城市仍有下跌空間,而城市、板塊、樓盤分化依舊。

        此外,歐陽捷表示,2016年房企兩極分化愈發加劇,30強房企明年市場份額預計超過30%并繼續加速提升。大批中小房企賣地、賣項目、賣股份、賣公司 的最好時機已經失去,明年90%都會轉型、退出或者死亡,行業外企業難有進入;此外,改善性、中高端住宅產品為主的房企成長會更快,住宅預售標準提高仍是 漸進式,大多數商業地產企業放慢腳步,中小本地商業地產企業加速退出!敖衲陿鞘卸倘毙托枨筠D向結構性需求,農村進城人群和城市改善住房人群成為主流需 求!

        對于房產投資,專家建議,購置房產還是要以改善居住為目的,一線城市的外來人口基數大,房地產市場的基本面也較為健康,可以在置 業選擇上有所傾斜。區域選擇方面,中心城區或者郊區的軌道交通沿線,保值能力較強。此外,投資應結合政府大的投資計劃,投資力度大的區域,未來區域基礎設 施、配套條件的提升將會更加迅猛,可為樓市增長提供強勁的動力。

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